O Inestimável valor econômico da natureza urbana: por que contar o que não é comprado

 

A natureza urbana, em todas as suas formas, oferece benefícios vitais. Florestas urbanas, parques e cinturões verdes proporcionam serviços essenciais à sociedade. Contudo, muitos desses benefícios não podem ser comprados ou vendidos diretamente. Isso gera um desafio econômico. Economistas tradicionalmente calculam o "valor de uso" de ecossistemas. Esse cálculo é feito quando bens tangíveis são negociados a preços de mercado. Exemplos incluem madeira ou produtos pesqueiros.

No entanto, o "valor de não uso" da natureza é um quebra-cabeça mais complexo. Como estimar valores para serviços indiretos e intangíveis? Pense na beleza da paisagem, nas funções de infraestrutura verde ou nos benefícios psicológicos. Esses elementos são difíceis de monetizar. A avaliação monetária, portanto, tornou-se central na nossa sociedade. O que não é contado não ganha relevância na esfera pública atual. Quando um mercado para um recurso específico não existe, esforços são feitos para definir seu valor em termos monetários.

Os ambientes naturais, inclusive nas cidades, oferecem muitas funções de suporte à vida. Diante disso, surgiram métodos de avaliação não mercantis. O objetivo é representar o ambiente natural nos cálculos de tomada de decisão. As comunidades podem, assim, considerar esses valores. A integração desses fatores é fundamental.

Métodos de Avaliação e o Valor da Estética

Em estudos de preferência visual, as pessoas tendem a julgar cenas com elementos naturais como superiores. Elas preferem essas cenas em relação àquelas com apenas estruturas construídas. A resposta estética é mais do que uma simples reação ao que é belo. É uma expressão de processos perceptivos e cognitivos complexos. Esses processos, por sua vez, orientam o comportamento humano.

Além disso, respostas estéticas têm consequências econômicas diretas. Empresas e trabalhadores talentosos são atraídos para locais com muitas comodidades e ambientes naturais de alta qualidade. Tais ambientes impulsionam o crescimento econômico. Pesquisas calcularam valores econômicos específicos para árvores e a natureza nas cidades. O valor da natureza, para proprietários e comunidades, raramente é expresso em dólares exatos. Contudo, pode ser determinado indiretamente. Os métodos de avaliação não mercantis incluem:

• Método do Custo de Viagem: Avalia o valor de um local com base nos custos que as pessoas estão dispostas a arcar para visitá-lo.
• Análise de Custo Diferido e de Substituição: Calcula o valor de um serviço natural com base no custo de substituí-lo por uma alternativa artificial ou no custo evitado.
• Avaliação de Avaliação Contingente: Usa pesquisas para perguntar diretamente às pessoas quanto elas estariam dispostas a pagar por um benefício ambiental ou a aceitar para perdê-lo.

Estes métodos, em conjunto, oferecem uma visão sobre o valor inestimável da natureza.

 

Praça da Liberdade - Belo Horizonte

Economia Residencial e a Precificação Hedônica

A maioria dos estudos de avaliação se concentra em fatores que contribuem para o valor de propriedades residenciais. A precificação hedônica é o método mais comum. É uma avaliação que revela a disposição de pagar por algo. Este método captura a proporção do preço de uma propriedade que vem do valor de não uso das árvores e outros elementos naturais. A precificação hedônica, portanto, representa uma medida parcial do valor. Ela é obtida a partir de inferências indiretas sobre gastos e preços.

Estudos de preços hedônicos são realizados desde a década de 1960. A maioria utiliza a análise de regressão como ferramenta estatística. Os preços de propriedades são analisados em relação a variáveis de controle. Essas variáveis incluem:

• Atributos ambientais: Características da casa ou propriedade.
• Variáveis de vizinhança: Qualidade das escolas locais, por exemplo.
• Características estruturais: Número de quartos, entre outros.

Com esses fatores objetivos identificados, é possível estimar como a mudança em uma característica natural se relaciona com uma mudança no valor da propriedade. Por exemplo, a proximidade a um parque. Outras características da propriedade são mantidas constantes. A principal vantagem deste método é o uso de transações de mercado reais. Em vez de questionários hipotéticos, ele utiliza dados concretos de vendas.

Áreas urbanas são ideais para a aplicação de preços hedônicos. Geralmente, há muitos dados disponíveis de vendas de casas. Bancos de dados geográficos também permitem analisar o aumento de valor com base na proximidade a recursos naturais, como parques. Além disso, houve pesquisas com avaliadores e compradores de casas. Esses dados ajudam a calcular o valor econômico da natureza urbana.

 Árvores de quintal e de rua: o poder da vegetação

Estudos sobre a relação entre árvores e valores de propriedades residenciais avaliaram diversas condições de floresta urbana. Embora existam exceções, propriedades com árvores são geralmente preferidas. Elas são mais valorizadas do que propriedades comparáveis sem árvores. A tendência mostra um aumento de preço de cerca de 7%. As árvores de rua, por sua vez, agregam valor a propriedades adjacentes. Em um estudo, o valor aumentou em casas a até 30 metros de distância.

Aqui estão os resultados de uma seleção de estudos que mostram o aumento de preço:

• 2%: Árvores de quintal maduras (com mais de 9 polegadas).
• 3%: Árvores maiores de rua.
• 3-5%: Árvores e paisagismo no jardim da frente.
• 6-9%: Boa cobertura de árvores em um bairro.
• 10-15%: Árvores maduras em bairros de alta renda.

O efeito no preço varia. Ele depende de como a presença da árvore é definida. Além disso, a condição socioeconômica de uma área residencial também afeta os preços. Por exemplo, maiores incrementos de valor são vistos em plantações de árvores em bairros de baixa qualidade.

A maioria dos estudos de avaliação hedônica se concentra em propriedades residenciais. No entanto, a abordagem pode ser usada para outros tipos de imóveis. Por exemplo, um estudo em Ohio descobriu que as taxas de aluguel de escritórios comerciais com paisagismo de alta qualidade eram 7% mais altas. Outras propriedades semelhantes sem paisagismo tinham aluguéis menores. O paisagismo, portanto, tem um impacto econômico direto.

 Retenção de árvores no desenvolvimento e o valor de mercado

Muitas comunidades têm códigos ou regulamentos. Eles visam à preservação de árvores em locais de desenvolvimento residencial. Desenvolvedores de sites podem argumentar que os custos de proteção de árvores são proibitivos. Por isso, entender os valores de mercado em diferentes condições florestais é crucial. É um passo importante para entender a economia da proteção das florestas urbanas.

Estudos sobre os preços de mercado de lotes com e sem árvores mostram uma gama de melhorias de valor:

• 18%: Lotes de construção com cobertura substancial de árvores maduras.
• 22%: Área cultivada subdesenvolvida coberta por árvores.
• 19 a 35%: Lotes que fazem fronteira com áreas de conservação suburbanas arborizadas.
• 37%: Terra aberta que é dois terços arborizada.

Geralmente, árvores e a cobertura florestal em áreas de desenvolvimento agregam valor às parcelas. Um estudo descobriu que os custos de desenvolvimento foram 5,5% maiores em lotes onde as árvores foram conservadas. Contudo, os construtores relataram que conseguiram recuperar esses custos extras. Eles o fizeram através de um preço de venda mais alto para as casas. Além disso, as casas em lotes arborizados vendem mais rápido. Isso demonstra que a proteção das árvores é um investimento inteligente.

 Parques e espaços abertos: o princípio da proximidade

Mais de 30 estudos demonstram que as pessoas estão dispostas a pagar mais. Elas pagam mais por uma propriedade perto de um espaço urbano aberto. A descoberta é conhecida como “princípio da proximidade”. Esses estudos avaliam os efeitos de parques e espaços abertos. Geralmente, esses locais contêm árvores e florestas.

Aqui estão os resultados de alguns estudos sobre o aumento de preço:

• 10%: Casa em cidade interior localizada a 1/4 de milha de um parque.
• 10%: Casa a 2 ou 3 quarteirões de um parque de recreação ativo e muito usado.
• 17%: Casa perto de lote vago limpo.
• 20%: Casa adjacente ou em frente a uma área de parque passiva.
• 32%: Desenvolvimento residencial adjacente a cinturões verdes.

Com poucas exceções, estudos mostram que casas adjacentes a parques naturalistas e espaços abertos são avaliadas em cerca de 8% a 20% a mais. Isso se compara a propriedades semelhantes. Os valores, no entanto, mostram um declínio linear com a distância. O efeito de preço positivo cai para perto de zero a cerca de meia milha de distância.

Outros fatores afetam o valor da propriedade:

• Taxa de uso: Mais usuários do parque geralmente resultam em menor valor da propriedade.
• Atividade do usuário: Campos de atletismo e jogos podem levar a menor valor da propriedade a até 500 pés de distância.
• Cuidados e manutenção: Menor manutenção resulta em menor valor da propriedade.

Por exemplo, propriedades perto de parques muito usados ou mal mantidos geralmente têm valores menores. Isso ocorre em comparação a propriedades semelhantes que estão mais distantes.

 Avaliação e decisões comunitárias: o desafio dos bens públicos

A posse de terra e as melhorias são caras em áreas urbanas. Se os valores dos intangíveis não forem representados, os custos financeiros se tornam poderosos desincentivos. Investir em capital natural se torna menos atrativo. Sem um indicador de valor econômico, há pouco incentivo financeiro para considerar a natureza urbana. As decisões de uso da terra, transações de mercado e orçamentos de investimento de capital ignoram esses valores.

No setor público, líderes locais tomam decisões com base na análise de custo-benefício. Todo investimento público ou proposta de política traz defensores. Eles apresentam evidências sobre o valor de mercado a ser ganho ou perdido. Aqueles que favorecem a conservação da natureza "não produtiva" estão em desvantagem. Eles não conseguem expressar prontamente os ganhos ou perdas monetárias.

O desafio da avaliação monetária é que árvores e espaços abertos são bens públicos. O consumo de um bem público por um indivíduo não diminui o valor para outros. Além disso, eles não pode ser excluídos. Qualquer pessoa pode apreciar a sombra e a beleza de uma árvore na rua. E isso não importa quem pagou por seu plantio e manutenção. É quase impossível excluir um indivíduo que não paga de consumir o bem.

As autoridades governamentais investem em bens públicos. A sociedade os aceita como valiosos, como educação ou sistemas de resposta a emergências. Ter uma maneira de estimar o valor dos serviços da natureza ajuda os governos. Eles podem comparar os custos com os retornos do desenvolvimento. Ou podem priorizar investimentos em infraestrutura verde versus infraestrutura cinza.

A avaliação não comercial também é útil no setor privado. A busca pelo lucro se baseia em estimativas de custos e receitas. Avaliações não mercantis oferecem informações a desenvolvedores e gerentes. Eles podem, assim, estimar o retorno sobre o investimento em projetos de desenvolvimento. Custos extras para proteger árvores, por exemplo, podem ser compensados por preços de compra mais altos para os lotes.

 Limitações da avaliação: o valor completo da natureza

Estudos mostram, de forma geral, que os valores de propriedades são mais altos com a presença de árvores. Isso é especialmente verdadeiro em ambientes residenciais. Existem alguns estudos que mostram resultados modestos ou nulos. No entanto, poucos mostram qualquer efeito negativo de preços. Em estudos que medem os efeitos de proximidade, propriedades perto de parques ganham o maior valor. Outros estudos mostram um efeito positivo provável em compradores. Isso acontece em uma variedade de configurações de varejo naturalista.

A avaliação econômica é uma forma de comunicar a importância da natureza urbana. Mas será que é possível calcular um preço que capture todos os serviços e benefícios que as árvores fornecem? Existem algumas limitações práticas para a avaliação não comercial. Primeiro, os ecossistemas urbanos oferecem muitos benefícios. Nenhuma abordagem de avaliação única capturará todo o valor potencial. Tomadores de decisão locais podem não entender as nuances da economia de recursos. Eles podem presumir que o valor da propriedade representa a única contribuição econômica das árvores.

O valor total e verdadeiro das árvores e florestas da cidade será maior. É maior do que o valor estimado por um único método. Ferramentas de análise florestal urbana, como i-Tree Street e City Green, são serviços abrangentes que existem nos EUA. Elas se concentram em serviços ambientais, como gestão de águas pluviais e uso de energia. Contudo, geralmente não incluem aspectos socioculturais nas avaliações.

Finalmente, ao comunicar valores em termos de preços, existe um risco. O significado das árvores pode ser reduzido a termos puramente econômicos. Cálculos econômicos são maneiras difíceis e incompletas de descrever a gama de valores. As pessoas atribuem esses valores quando têm árvores e florestas de qualidade em suas comunidades.

Para a maioria das pessoas, há questões de significado e princípio. Elas estão além das avaliações indiretas da natureza. Observadores atentos das interações entre humanos e natureza notaram a beleza e as qualidades restauradoras das árvores por séculos. Estudos recentes estão apenas começando a revelar a profundidade dos benefícios das experiências urbanas. Falar de árvores apenas em termos de uma estimativa estreita pode limitar o debate público. A importância maior das árvores nas comunidades pode ser subestimada.

Ainda assim, as avaliações não mercantis são contribuições importantes. Elas auxiliam na tomada de decisões locais. Quem usa e relata esses estudos deve entender suas suposições e incertezas. O objetivo da análise de avaliação não é pensar apenas em termos monetários. É enquadrar as escolhas e deixar claros os trade-offs entre resultados alternativos.

Como os custos e benefícios de investimentos em capital natural se comparam a outros serviços urbanos? Pense em segurança pública ou educação. A troca é justificável? Essas são as perguntas para as quais até uma avaliação preliminar pode fornecer informações úteis. Quantificar o valor que a sociedade atribui às árvores e espaços verdes fornece uma análise econômica. Essa análise pode informar discussões públicas sobre investimento florestal urbano e administração. A discussão se torna mais robusta com dados.